埼玉県住宅供給公社
「特定優良賃貸住宅の明け渡し時の原状回復条件」で前向き回答
〜消費者契約法の不当条項の疑義で公社に申し入れと懇談の結果を公表〜

　埼玉消費者被害をなくす会(本部：さいたま市浦和区､池本誠司理事長)は、2007年3月に、埼玉県住宅供給公社(本部：さいたま市浦和区､水島茂理事長)が管理する特定優良賃貸住宅を退去した消費者からの情報提供を受けました。なくす会内部で検討した結果、「賃貸住宅の明け渡し時の原状回復条項が消費者契約法において不当条項と考えられる可能性がある」と判断し、調査･検討を重ねるとともに、10回をこえる申し入れ・回答・問い合わせ・懇談・協議を経て、2009年1月13日付で「具体的対応を行う」という回答があり、3月9日に懇談した結果、下記の内容確認することができましたので、協議の経過と現段階の到達点を公表いたします。

＜これまでの協議経過＞

2009年6月

　埼玉消費者被害をなくす会では、2007年3月に埼玉県住宅供給公社が管理する「特定優良賃貸住宅」(以下特優賃)を退去した消費者から情報提供を受け、賃貸住宅の明け渡し時の原状回復条項が消費者契約法において不当条項と考えられる可能性があるため、調査・検討を重ねてきました。その結果、2007年10月から、問合わせと申し入れを行いました。

　当会からの再度の申し入れに対し、2009年1月13日付で「具体的対応を行う」という回答があり、3月9日にその内容をふまえて懇談を行いました。

　埼玉県住宅供給公社が管理する「特定優良賃貸住宅」の契約時の書類は、国土交通省が発行している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」(以下ガイドライン)に準拠していないと判断できる項目がある。

≪主な理由≫
　特定優良賃貸住宅は、『埼玉県と国が家賃の一部を一定期間補助することにより家賃負担を軽減』し、公社が管理を受託している賃貸住宅である。

　「ガイドライン」によれば、賃借人の故意・過失・不注意による損耗は、賃借人が負担すべき費用であるのに対し、賃借人の故意・過失等によらない通常損耗／自然損耗についてと次の入居者を確保する目的で行う設備の交換や化粧直し等は、賃貸人が負担すべき費用であるとの考え方を示している。この考え方に準拠すれば、襖や障子、畳の表替、床、クロスは、賃借人の故意・過失等による損耗でない限りは、賃貸人が負担すべき費用ということになる。

　民法の定めにおいても賃貸物件の通常損耗は賃料によってまかなわれるものとされており、賃借人が負担すべき修繕対象には当たらないと解される。

　現状の公社の「費用区分負担一覧表」には、これらの修繕費用を賃借人が常に負担しなければならないと読める規定があり、民法の任意規定や原状回復ガイドラインに反し、賃借人にとって一方的に不利な規定であり、消費者契約法第10条に違反すると考えられる。

　特優賃の管理を行い､契約時書類を提供している公社においては、公的補助が出ている観点からみても、該当書類にあたる「修繕費等の費用区分負担一覧表」の原状回復の内容を、「ガイドライン」に準拠したものに変更するべきである。

　引き続きオーナー側への働きかけを続けるが、公社側としては強制できない。
　また、特優賃の制度的な問題もあり、ガイドラインに準拠することでオーナーの費用負担が増加するため、オーナー側の理解を得るのはむずかしい。

＜この間の経過＞

＜この件についての問い合わせ先＞　埼玉消費者被害をなくす会(電話：０４８−８４４−８９７１)